Les «granny flats» jouent un rôle surprenant dans l'atténuation des problèmes de logement en Californie

Une version précédente de cet article indiquait à tort que Heather Millstone avait déménagé à Los Angeles depuis New York. Elle a déménagé de Baltimore. Il a également déclaré à tort que les parpaings de son logement accessoire étaient en béton. Ils sont en terre cuite. L'article a été corrigé.

LOS ANGELES – Lorsque Heather Millstone a déménagé de Baltimore à Los Angeles et a commencé à chercher une maison, elle avait un objectif majeur : une maison avec une cour assez grande pour construire une autre maison plus petite afin qu'elle puisse louer l'une des propriétés pour compléter ses revenus. .

À quelques rues de là, Lali Grewal et sa femme, Anne Marie, ont fait un calcul similaire lorsqu'ils ont emménagé en ville l'été dernier. Ils vivent maintenant dans une maison minuscule mais confortable derrière une plus grande maison qu'ils réparent pour la louer.

Millstone et les Grewal font partie d'une tendance qui éclate dans tout l'État et, à la surprise des décideurs politiques, a le potentiel de jouer un rôle important dans la résolution de la crise du logement en Californie : l'unité d'habitation accessoire.

La Californie a besoin de plus de maisons, alors pourquoi sont-elles vacantes ?

Les propriétés multifamiliales sont incroyablement difficiles à construire dans les grandes villes de l'État pour des raisons telles que le manque d'espace, les lois environnementales et l'opposition des quartiers. Mais construisez un ADU – une petite maison individuelle avec ses propres services publics et entrée – et pratiquement personne ne bronche. Multiplié des milliers de fois, comme cela s'est produit ces dernières années, et les structures commencent à ressembler à une solution importante, bien que partielle, aux besoins de logements abordables de l'État.

"La capacité de pouvoir supprimer les obstacles et de soutenir la création d'ADU a été une stratégie très importante dans notre capacité à élargir l'offre de logements", a déclaré Lourdes Castro Ramírez, secrétaire californienne aux entreprises, aux services aux consommateurs et au logement. "J'ai été très heureux de voir comment les communautés ont adopté cette approche, et je pense que les gens ont pu reconnaître les avantages sociaux, économiques et communautaires des ADU."

Les chiffres racontent l'histoire : plus de 23 000 permis ADU ont été délivrés en Californie l'année dernière, contre moins de 5 000 en 2017, date à laquelle les permis ADU ont commencé à décoller grâce aux changements législatifs et réglementaires dans l'État. L'État exige désormais une approbation plus rapide des permis par les localités et établit que les villes doivent autoriser les ADU d'au moins 850 pieds carrés – bien que beaucoup soient beaucoup plus grands. Un certain nombre d'autres projets de loi sont débattus à Sacramento, dont un par le membre de l'Assemblée Phil Ting (D) qui permettrait aux propriétaires de vendre leurs ADU séparément de leurs maisons principales.

Los Angeles a éclipsé les autres villes l'année dernière en ce qui concerne les permis ADU, délivrant 7 160 en 2022, contre 662 à San Diego, la ville avec le deuxième plus grand nombre d'ADU. En comparaison, seulement 1 387 permis ont été délivrés à Los Angeles l'année dernière pour des maisons unifamiliales. Le nombre de permis ADU délivrés à LA était juste derrière les 13 400 permis délivrés pour les structures à logements multiples.

La Californie n'est pas le seul État où les ADU décollent. L'Oregon les a également adoptés, tout comme certaines villes du Montana, et l'État de Washington a récemment adopté une loi facilitant leur construction. Au total, quelque 40 lois ont été introduites dans tout le pays concernant les ADU sous une forme ou une autre, bien que certaines soient aussi simples que de prévoir une étude de la question, selon Salim Furth, directeur du projet Urbanity au Mercatus Center à George Université Mason.

Les ADU offrent de multiples avantages, disent les partisans : ils ont tendance à louer à des prix relativement bas et ils peuvent être déposés dans des quartiers déjà densément peuplés mais qui sont souhaitables en raison de leur proximité avec les emplois, les transports en commun, les écoles ou d'autres commodités. Bien que les ordonnances locales à Los Angeles et ailleurs visent à empêcher leur utilisation en tant que locations à court terme de type Airbnb, les propriétaires peuvent les utiliser pour un revenu locatif supplémentaire, ou pour héberger des amis, de la famille ou même leurs propres grands-mères - rappelant l'original "appartement de grand-mère". " sobriquet.

Les experts notent que même si une ADU est occupée par la grand-mère de quelqu'un, c'est une maison disponible ailleurs, tout en gardant les familles élargies ensemble.

Les logements accessoires offrent une solution

"La vitesse à laquelle les ADU ont pu se développer à travers l'État a été vraiment surprenante", a déclaré David Garcia, directeur des politiques du Terner Center for Housing Innovation de l'Université de Californie à Berkeley. "Cela montre une demande refoulée des propriétaires de vouloir faire plus avec leur terrain", a déclaré Garcia, ajoutant qu'"en raison de la crise de l'accessibilité financière en Californie, de nombreux Californiens sont personnellement liés à une personne en situation d'insécurité en matière de logement", ce qui a conduit certains propriétaires à vouloir faire quelque chose pour aider.

En grande partie en raison du manque d'offre, le coût de location ou d'achat d'une propriété en Californie est devenu prohibitif pour de nombreux résidents, le coût de location médian dans l'État étant supérieur de 41% à celui du reste du pays, selon le site immobilier Zillow. Les prix des maisons sont plus du double de la moyenne nationale. L'itinérance est à des niveaux de crise et, ces dernières années, la Californie a commencé à voir des résidents fuir vers le Texas, la Floride ou d'autres États à moindre coût.

Le désir d'apporter une contribution personnelle pour atténuer les problèmes de logement de Los Angeles est une motivation clé pour les Grewal. Lali Grewal s'est tellement investi dans le succès des ADU qu'il a créé sa propre entreprise pour aider les clients à les construire et à en financer la construction.

"La façon dont les gens construisent de la richesse en Amérique est par l'immobilier", a déclaré Grewal. "L'idée était de créer plus de logements, en particulier dans les quartiers pauvres."

Le coût de construction d'un ADU peut osciller autour de 300 000 $, de sorte que le financement peut devenir un obstacle pour de nombreux propriétaires, d'autant plus que les banques ont peu d'expérience en matière de prêts pour ces types de structure relativement nouveaux. Un programme d'État de 100 millions de dollars qui accordait des subventions allant jusqu'à 40 000 $ pour aider les personnes dans la seule phase de planification a été épuisé en quelques mois, et la Californie connaissant un déficit budgétaire, aucune aide supplémentaire de l'État n'est attendue, du moins pour le moment.

Néanmoins, une étude du NYU Furman Center a révélé que les ADU ne sont pas construites dans les quartiers les plus riches, mais plus souvent dans les zones à revenu faible à moyen, et souvent dans des endroits offrant un accès relativement bon à l'emploi.

"Cela suggère que ce ne sont pas les riches qui cherchent à construire des pool house ou des bureaux à domicile", a déclaré Christopher Elmendorf, auteur de l'étude à la faculté de droit UC Davis. "Cela est cohérent avec la théorie selon laquelle il s'agit d'une forme viable de développement dans des endroits que vous ne pourriez pas" autrement pouvoir construire facilement.

Millstone et les Grewal vivent près du Dodger Stadium dans un quartier niché entre l'Interstate 5 d'un côté et la rivière LA de l'autre. Son nom officiel est Elysian Valley, bien qu'il soit généralement appelé Frogtown. La région a largement échappé à la gentrification ces dernières années, bien que quelques cafés aient vu le jour pour servir les cyclistes qui roulent le long de la rivière LA.

Pour Millstone, faire en sorte que son ADU se sente comme faisant partie de la communauté était la clé. De petites touches, telles que le carrelage, rappellent les racines latinos de la région, tandis que les plantes et les matériaux indigènes de Californie sont mis en valeur. Bien que l'ADU occupe une empreinte relativement petite de 650 pieds carrés, de hauts plafonds et des parpaings sculptés en terre cuite lui donnent un aspect spacieux et permettent la circulation de l'air. Elle partage l'espace avec ses deux petits chiens, Stevie Nicks et Lindsey Buckingham.

Millstone n'a pas encore loué la maison principale de sa propriété, mais elle estime que lorsqu'elle la mettra sur le marché pour sa pleine valeur locative, elle pourra facilement gagner environ 5 000 $ par mois.

L'ADU est séparée de la maison principale par une petite allée et quelques buissons, ce qui lui donne l'impression d'être une résidence séparée. "C'est idéal", a déclaré Millstone.

Cependant, les ADU pourraient éventuellement apporter des changements majeurs à ce quartier. Les développeurs sont récemment descendus, acquérant des propriétés pour environ 800 000 $ et les vendant pour le double de ce prix – mais seulement après avoir ajouté un ADU.

"Cela crée beaucoup de valeur, en particulier dans la région de Frogtown. Beaucoup de familles emménagent alors elles se disent" trouvons une autre source de revenus "", a déclaré le promoteur Jesse Zamora, alors qu'il arpentait une propriété dans le quartier qu'il prépare. à mettre sur le marché pour 1,6 million de dollars. "Je pense que c'est génial. Je pense que nous avons besoin de logements."

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Les résidents de longue date notent cependant que l'acquisition d'un ADU en tant que bien locatif ne se fait pas à la légère.

Grove Pashley a construit une ADU de 1 200 pieds carrés – la taille maximale fixée par l'État – il y a environ cinq ans, juste au moment où la vague actuelle d'ADU commençait à reprendre. Sa propriété jouxte la rivière et il a des poulets et des canards partageant l'espace avec des plantes indigènes.

Pashley a déclaré que son ADU a très bien fonctionné – il a eu deux locataires au cours des quatre dernières années et a déclaré qu'il leur avait réduit le loyer parce qu'il sympathisait avec les locataires et les prix élevés à LA. Mais il est conscient de la responsabilité qu'il a assumée et espère que d'autres le seront aussi.

"Je vois des propriétés dans tout Frogtown avec des ADU", a déclaré Pashley. "C'est un engagement d'emprunter cette voie parce que vous êtes maintenant un voisin et un propriétaire."